등기부등본 보는 법, 5분 만에 파악하는 부동산 소유권 정보

500

“이 집, 정말 이 사람 집이 맞을까요?”

부동산 계약을 앞두고 가장 먼저 해야 할 일 중 하나가 바로 등기부등본 열람입니다.
등기부등본은 말 그대로 ‘부동산의 주민등록등본’ 같은 문서로,
✅ 소유자 정보,
✅ 근저당권(대출),
✅ 압류·가압류 여부 등
법적 권리관계를 한눈에 확인할 수 있는 문서입니다.

이 글에서는 처음 보는 분도 5분 만에 쉽게 이해할 수 있도록,
등기부등본의 구성, 확인 방법, 주의사항을 하나씩 설명해드릴게요.

---

📌 목차

1. 등기부등본이란?
2. 어디서 어떻게 발급하나요?
3. 등기부등본 구성: 표제부, 갑구, 을구
4. 꼭 확인해야 할 5가지 핵심 정보
5. 실제 사례로 보는 주의 포인트
6. 등기부등본 보는 팁 & 자주 묻는 질문
7. 마무리 요약

---

1. 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 법적 이력서와 같은 문서입니다.
해당 부동산의 소유자, 담보 설정, 압류 여부, 거래 이력 등이 기록되어 있어
부동산 거래 시 반드시 확인해야 할 핵심 자료입니다.

👉 특히 전세계약, 매매계약, 담보대출 등을 앞둔 경우
등기부등본 확인 없이 계약하는 건 눈 감고 집 사는 것과 같다고 보셔야 합니다.

---

2. 등기부등본 발급 방법

💻 인터넷 발급 (추천)

• 사이트: 대법원 인터넷등기소
• 발급비: 700원 (PDF 열람) / 1,000원 (출력용)

STEP 1: 인터넷등기소 접속 → ‘부동산 등기 열람/발급’ 클릭
STEP 2: 주소 또는 지번 입력
STEP 3: 열람/출력 선택 → 카드 결제 후 바로 확인 가능

📌 회원가입 없이도 열람 가능합니다!

---

3. 등기부등본 구성은 어떻게 되어 있나요?

등기부등본은 총 3부분으로 구성되어 있습니다:

구분	설명	주요 체크 포인트
표제부	부동산 기본정보 (주소, 면적 등)	거래 대상 부동산이 맞는지 확인
갑구	소유권 관련 사항	소유자 이름, 소유권 변경 이력, 가압류 여부
을구	담보권 등 설정 사항	근저당권, 전세권 등 설정 여부

---

4. 꼭 확인해야 할 5가지 핵심 정보

✅ 1. 소유자가 계약 당사자와 일치하는지

→ 계약하려는 사람 이름이 실제 등기부 상 소유자와 일치해야 함

✅ 2. 근저당권 설정 여부

→ 은행 대출이 잡혀 있는 경우 경매 우선순위에서 밀릴 수 있음

예: ‘○○은행 근저당권, 채권최고액 3억’ → 주의 필요

✅ 3. 가압류, 압류 기록 확인

→ 세금 체납, 소송 등으로 인해 향후 권리분쟁 발생 가능성

✅ 4. 전세권, 임차권 등 타인의 권리 설정

→ 이미 다른 세입자가 전세권 설정한 경우, 보증금 돌려받기 어려울 수 있음

✅ 5. 최근 등기 날짜

→ 최근 1~2주 내 등기 변경이 있다면 매매 진행 중일 수 있음
(전세 계약 시 특히 유의)

---

5. 실제 사례로 보는 주의 포인트

💬 사례 1
전세계약 직전에 등기부등본 열람하니, 계약 상대방이 진짜 소유자 아닌 가족 명의
→ 계약 무효 + 보증금 위험 상황 초래

💬 사례 2
“문제 없는 집”이라 계약했는데, 알고 보니 2순위 근저당 잡힌 집
→ 집 경매되자 보증금 반환 어려워짐

💡 이럴 때는?
전세보증금 반환보장보험(전세보증보험) 가입 여부 꼭 체크하세요.

---

6. 등기부등본 보는 꿀팁 & 자주 묻는 질문

💡 팁 요약

• 계약 전 최소 1회 이상 등기부등본 확인
• ‘열람용’도 충분하나, 계약서 첨부용은 ‘출력용’으로 받는 게 안전
• 최근 1개월 내 문서인지 날짜 확인
• 계약 직전 최종 확인 필수 (등기 내용은 수시로 변동 가능)

---

🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 등기부등본에 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?

A. 꼭 그렇진 않지만, 채권최고액이 전세보증금을 넘는 경우엔 우선변제권 확보 필요
→ 확정일자 + 전입신고 + 우선순위 확인 조합이 핵심입니다.

 

Q2. 인터넷 등기부등본 열람은 무료인가요?

A. 아닙니다. 열람은 건당 700원, 출력은 건당 1,000원입니다.
(대법원 인터넷등기소 기준)

 

Q3. 등기부등본 위조 가능성은 없나요?

A. 위조는 극히 드물지만, 출력본 조작 사례가 있어
반드시 직접 인터넷등기소에서 열람하는 걸 추천드립니다.

---

✅ 마무리

확인 항목	이유
소유자 정보	계약 상대 정당성
근저당권	대출 여부, 위험도
가압류/압류	법적 분쟁 가능성
타인 권리	전세·임차권 중복 위험
등기일자	최신 정보 확인 필요

👉 등기부등본 한 장이 수천만 원의 손해를 막을 수 있습니다.
계약 전에 꼭 5분 투자해서 확인해보세요!

---

📌 본 정보는 일반적인 참고용으로, 개별 사례에 따라 법적 판단은 달라질 수 있습니다. 부동산 거래 전엔 공인중개사 또는 전문가 상담을 권장드립니다.

---

🔗 함께 보면 좋은 글

• 👉 전세계약 vs 월세계약, 어떤 게 유리할까?
• 👉 부동산 계약서 작성법, 기초부터 특약까지