집주인이 전세 계약 중간에 집을 팔면 어떻게 되나요?

집주인이 전세 계약 중간에 집을 매매한 상황에서 세입자가 걱정하는 장면. 전세 보호 관련 정보 안내

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세입자가 반드시 알아야 할 전세 보호법과 대처법

전세계약을 하고 안정적으로 살고 있는데, 어느 날 갑자기 집주인에게서 “집을 팔겠다”는 연락을 받는다면…
당황스럽고 불안하실 수밖에 없습니다.

“나는 계속 살아도 되는 걸까?”
“보증금은 안전할까?”
“새 집주인이 나가라고 하면 어떻게 해야 하지?”

이 글은 전세 계약 중 집주인이 주택을 매도할 경우, 세입자의 권리는 어떻게 보호되는지, 그리고 세입자가 꼭 알아야 할 대처법까지 쉽고 실용적으로 정리한 정보형 콘텐츠입니다.

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✅ 목차

1. 전세 계약 중에 집을 팔 수 있나요?
2. 세입자의 권리는 어떻게 보호되나요?
3. 새 집주인이 계약 승계 안 한다면?
4. 세입자가 나가야 하는 경우는?
5. 전세 보호를 위한 실전 팁
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
7. 요약 정리 & 마무리 조언

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🏘️ 1. 전세 계약 중에도 집은 매도 가능합니다

먼저 결론부터 말씀드리면,
집주인은 전세계약 중이라도 주택을 자유롭게 팔 수 있습니다.

부동산은 개인 재산이기 때문에, 세입자가 살고 있더라도 소유권을 이전하는 행위 자체는 문제 없습니다.
다만! 중요한 건 매도하더라도 세입자의 권리는 법적으로 그대로 유지된다는 점입니다.

이런 상황을 ‘임차권이 설정된 상태의 매매’, 또는 **‘전세 승계 매매’**라고 합니다.

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🛡️ 2. 세입자의 권리는 어떻게 보호되나요?

세입자가 갖추어야 할 두 가지 핵심 요건이 있습니다.

요건	설명
전입신고	주민등록 전입신고 후 실제 거주
확정일자	동주민센터 또는 정부24에서 부여 가능

이 두 가지 요건을 갖춘 경우, 세입자는 다음과 같은 권리 보호를 받을 수 있습니다:

• 계약 만료일까지 거주 가능 (대항력)
• 새 집주인이 보증금 반환 책임을 승계
• 우선변제권으로 경매 시 보증금 우선 회수 가능

✅ 즉, 집이 팔리더라도 세입자는 계약 기간이 끝날 때까지 살 수 있고, 보증금도 보호받을 수 있습니다.

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❌ 3. 새 집주인이 “계약 안 받아요” 하면?

가끔 새로운 매수인이 세입자 있는 상태를 꺼리는 경우도 있습니다.
하지만! 세입자의 대항력이 존재한다면, 새 집주인도 기존 계약을 무조건 승계해야 합니다.

이때 중요한 포인트는 ‘대항력’ 유무입니다.

조건 충족 여부	계약 승계 여부
전입신고 + 확정일자 완료	계약 자동 승계 (거주 가능)
전입신고만 함 (확정일자 없음)	대항력은 인정, 우선변제권은 없음
아무것도 없음	계약 해지 또는 퇴거 위험 있음

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🏚️ 4. 세입자가 나가야 할 수도 있는 경우

다음과 같은 경우에는 세입자가 계약 만료 전에도 퇴거 요구를 받을 수 있습니다.

1. 전입신고나 확정일자가 없는 경우
2. 계약서에 ‘집 매도 시 계약 자동 종료’ 특약이 있는 경우
3. 건물이 경매로 넘어간 경우
4. 세입자가 계약 조건을 위반한 경우 (무단 전대 등)

특히 특약 조항은 꼼꼼히 확인하세요.
예를 들어 “매도 시 세입자는 30일 이내 퇴거한다”는 문구가 있다면, 법적으로도 퇴거 요구가 가능해집니다.

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💡 5. 전세 보호를 위한 실전 팁

📝 계약 체결 시

• 계약서에 매도 관련 특약이 있는지 반드시 확인
• 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자 받기

🧾 집 매매가 진행 중일 때

• 새 집주인에게 보증금 반환 능력 확인
• 필요 시 전세권 설정 등기 고려 (보증금 강제 회수 수단)

🚪 중도 이사 상황

• 합의에 따라 중도 퇴거 가능
• 이사 시에는 보증금 정산서, 합의서 등 서류 챙기기

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🙋‍♀️ 6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집이 팔리면 전세 계약은 무효인가요?

아니요. 계약 기간 동안은 유효하며, 새 집주인이 그대로 승계해야 합니다.

Q2. 새 집주인이 보증금 못 줄 경우 어떻게 하나요?

대항력 + 우선변제권이 있다면 경매 시 우선 변제 가능합니다.
하지만 후순위 근저당 등기가 있으면 일부 보증금 손실 가능성도 있으니, 사전에 확인 필요합니다.

Q3. 확정일자 없이 전입신고만 했는데 괜찮을까요?

대항력은 인정되지만, 우선변제권은 없습니다.
경매 상황에선 보증금 우선 변제를 못 받을 수 있으므로, 확정일자 꼭 받으세요.

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✅ 요약 정리

상황	세입자의 대응
집주인이 중도에 집을 판다	가능하지만 세입자 계약은 유지됨
전입신고 + 확정일자 있음	대항력 + 우선변제권 → 거주 & 보증금 보호
새 집주인이 계약 승계 거부	불가능 (법적으로 기존 계약 승계 의무)
대항력 없는 경우	퇴거 요구받을 수 있음, 위험 상황 발생

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⚠️ 꼭 기억하세요!

이 글은 일반적인 참고용 정보이며, 개별 사례에 따라 다르게 적용될 수 있습니다.
보증금 문제, 계약 해지 등 민감한 상황에서는 전문가(변호사, 법률구조공단 등)의 상담을 권장합니다.