부동산 이중계약 피해사례와 법적 대응 방법(실제 사례로 배우는 이중계약 예방법 & 구제절차)

 

 

▶ "전세계약 했는데 집에 다른 사람이 살고 있어요?"
▶ 이중계약 피해를 당한 분들을 위한 실질적인 대응 가이드

---

📌 목차

1. 이중계약이란? 정의와 특징
2. 부동산 이중계약, 이런 사례가 많습니다
3. 이중계약 시 법적으로 어떤 문제가 발생할까?
4. 민사 vs 형사, 대응 방법 총정리
5. 이중계약을 예방하는 7가지 실천 팁
6. 피해 시 꼭 알아야 할 행정 절차
7. 마무리 요약 및 실전 Q&A

---

1. 이중계약이란? 정의와 특징

**이중계약(二重契約)**은 동일한 부동산(주택, 상가 등)에 대해 서로 다른 두 명 이상과 중복 계약을 맺는 것을 말합니다.
이는 단순 실수가 아닌 고의적인 계약 사기에 해당하는 경우가 많습니다.

보통 다음과 같은 상황에서 발생합니다:

• 집주인이 한 세입자와 전세계약 체결 후, 다른 사람과 또 전세계약 체결
• 매도인이 기존 계약자가 있음에도, 더 비싼 값을 제시한 다른 사람에게 다시 매매계약 체결
• 분양업체가 같은 분양권을 여러 명에게 팔아넘기는 경우

📌 특징

• 고의성 높음
• 계약금, 보증금 등 금전 피해 큼
• 법적 대응까지 최소 수개월 소요

---

2. 부동산 이중계약, 이런 사례가 많습니다

💥 사례 1. "두 명의 전세 계약자"

김모 씨는 보증금 1억 5천만 원에 전세 계약을 하고 입주일을 기다리고 있었습니다.
그런데 이사 당일, 이미 다른 세입자가 이 집에 거주 중이라는 사실을 알게 됩니다.
등기부등본에 전세권 설정도 없고, 확정일자도 나중에 받아 피해를 입었습니다.

💥 사례 2. "이중 매매 계약"

정 씨는 중개업소를 통해 부동산 매매 계약을 체결하고 계약금 1,000만 원을 보냈습니다.
하지만 며칠 후, 매도인이 더 높은 가격을 제시한 사람과 다시 계약을 체결하고 기존 계약을 무시합니다.
정 씨는 계약금도 돌려받지 못한 채 민사소송을 준비하게 됐습니다.

이처럼 피해자는 법적으로 계약 이행 또는 손해배상을 청구할 수 있지만,
시간, 비용, 정신적 고통이 매우 큽니다.

---

3. 이중계약 시 법적으로 어떤 문제가 발생할까?

🔴 피해 유형

• 보증금 또는 계약금 손실
• 입주 지연, 이사비용 추가 발생
• 소유권 확보 실패 및 강제 퇴거 위기
• 장기 소송으로 인한 시간과 비용 소모

🔴 법적 문제

• 민법상 계약 위반 → 손해배상청구 가능
• 형법상 사기죄 성립 가능 → 10년 이하 징역 또는 벌금형
• 공인중개사가 방조한 경우 → 중개사법 위반, 자격 정지 또는 취소

---

4. 민사 vs 형사, 대응 방법 총정리

구분	내용	적용 사례
민사소송	손해배상 청구 (보증금, 위약금 등)	계약금 돌려받기, 입주불가 피해 보전
형사고소	사기죄, 배임죄 등으로 고소	고의적 이중계약, 계약금 편취

📌 이중계약이 반드시 형사처벌 대상은 아닙니다.
'고의성'이 입증돼야만 사기죄로 성립됩니다. 따라서 정확한 법적 판단은 변호사 상담을 통해 진행하는 것이 바람직합니다.

“본 정보는 일반적인 참고용이며, 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.”

---

5. 이중계약을 예방하는 7가지 실천 팁

✔️ 계약 전 등기부등본 발급 → 소유자와 부동산 정보 확인
✔️ 확정일자 받기 또는 전세권 설정으로 법적 권리 확보
✔️ 계약서에 ‘이중계약 시 무효 및 배상’ 조항 추가
✔️ 계약금은 가급적 소유주 명의 계좌로 이체
✔️ 중개업소의 등록증, 책임 보장 보험 여부 확인
✔️ 계약서 날인 전 집 내부 확인 및 중복 계약 여부 확인
✔️ 계약 후 빠르게 전입신고 및 확정일자 확보

---

6. 피해 시 꼭 알아야 할 행정 절차

📝 1. 계약서, 문자, 녹취 등 증거자료 수집

이중계약을 입증할 수 있는 모든 자료를 확보하세요.

📨 2. 내용증명 발송

계약 상대방에게 위반 사실을 알리고, 계약 이행 또는 원상회복을 요청하는 공식 문서입니다.

⚖️ 3. 법원에 민사소송 제기

손해배상청구, 계약 무효 확인, 보증금 반환 등

👮‍♀️ 4. 경찰서나 검찰에 형사 고소

사기죄 또는 배임죄 혐의로 고소장을 제출할 수 있습니다.

📌 시간이 오래 걸릴 수 있으므로, 법률구조공단 또는 대한법률구조공단 등 무료 법률상담도 활용하세요.

---

7. 마무리 요약 및 실전 Q&A

✅ 요약 정리

• 이중계약은 민사상 손해배상, 형사상 사기죄로 대응 가능
• 확정일자, 전세권 설정 등으로 사전 예방이 핵심
• 피해 발생 시 증거 확보 → 내용증명 → 소송 또는 고소 절차로 대응
• 전문가 상담 권장, 혼자 대응 시 시간과 비용이 더 들 수 있음

---

❓ 실전 Q&A (자주 묻는 질문)

Q1. 계약서에 도장 찍었는데도 보호받지 못하나요?

➡️ 맞습니다. 계약서만으로는 법적 권리 보호가 완전하지 않습니다.
전입신고 + 확정일자 또는 전세권 설정이 함께 있어야 ‘우선변제권’을 가질 수 있습니다.

Q2. 공인중개사도 처벌받을 수 있나요?

➡️ 네, 이중계약을 알고도 방조했다면 중개사법 위반으로 자격 정지 또는 취소될 수 있으며, 손해배상 책임도 질 수 있습니다.

Q3. 이중계약 피해 시 국세청이나 지자체에도 신고할 수 있나요?

➡️ 사안에 따라 사기 혐의로 경찰서 신고, 중개사 민원은 구청 또는 국토교통부에 신고할 수 있습니다.

---

📎 함께 보면 좋은 글

• 부동산 계약금, 돌려받을 수 있을까?
• 이 집, 정말 이 사람 집이 맞을까? 등기부등본 보는 법

---

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 자문이 아닙니다.
구체적인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가 상담을 권장드립니다.